厦门调控三连击 房价局部回落将超5%

　　  10月5日，厦门连夜升级调控，时间节点很敏感，既是重启限购满月，又是国庆假期的晚上，表决心意图明显。此次不仅升级了限购，也从严了限贷，双限同时加码，信号意义已经十分明显——一定要稳定住楼市！

　　  高层意图：三四线去库存方针坚定，货币流通依然宽松。

　　  据可靠消息，此轮中央高层明确指出：一线城市要控制，二线城市要稳住，三四线城市要活起来，那么可以得出几个信号：

　　  三四线城市去库存，地方债转个人债的意图依然坚定，去库存是表象，卖地解债才是根本。

　　  北上广深一线城市纷纷采取超严限购条件向下控制房价。

　　  二线城市限购则相对宽松，加码也好，新出台也罢，动作整齐划一，均为响应号召的一盘棋举动，意在维稳房价而非打压。

　　  为“配合三四线城市“活起来”、“保增长”两大政治任务，货币政策短期内、至少是达成三四线城市去库存指标之前不大可能紧缩。

　　  友情提醒：漳州、泉州、莆田、龙岩地王即将蓬勃而出，自住需求当买则买，切勿犹豫。投资性需求还请谨慎观望。

　　  一手后市：新盘房价无下行动力，政府仍需顶住上涨压力

　　  1、供求关系依旧较为紧张，开发商依然缺地不缺钱。

　　  积极推进土地供给侧结构性改革，加快住宅用地出让前期工作，增加普通商品住房用地供应。2016～2018年，力争每年住宅用地供应量较前五年平均供应量增长30%。加大中小套型普通商品住房的供应比例，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%。增加保障性住房和公租房用地供应。

　　  按照此条款，结合过去五年土地供应，可推算出未来厦门的住宅土地供应量：2016年220万平米，2017年212万平米，2018年249万平米。

　　  按照开发商单项目三年开发周期测算，2017年新增商品房供应量70万平米，2018年新增商品房供应量140万平米……若按此计划供应，继近期海沧三块土地之后，环东、翔安或将迎来大范围土地供应。

　　  2、合作开发摊薄融资成本，用时间换空间让粗暴降价成为过去式。

　　  8.26地王已有多个地块完成了合作签约，高周转的开发公司均找到了合作伙伴。

　　  3、适时提高土地出让门槛，采取土地出让竞价新方式，竞价达到一定限度时，该地块所建商品住房必须现房销售。此条规定极其考验政府的预判能力，若竞价限度设定过低，将会导致新盘入市周期延后一年以上，明后年新盘供应将进一步短缺。 

　　二手后市：短期内交易萎缩，部分区域楼盘震荡幅度或超5%

　　  7.15限购之后，短期投机客已相继离场，二手市场短期内大范围、大幅降价抛售市场动因不足。

　　  交易量萎缩必将挤出部分区域、楼盘的价格水分，局部震荡5%，小部分楼盘震荡10%或为大概率事件。

　　  总结及操作建议：刚需首改或将迎来最佳入市时机

　　  在相对宽松的货币环境、供应量依旧紧张情况下，厦门二手房价并无充分下行理由。

　　  在漳州、泉州、莆田、龙岩迎来上涨周期的同时将会抬高部分房东的价格预期。

　　  内参建议

　　  1、若首付有限，依旧可以考虑购置新盘，行政限价周期性调整后，若实体经济仍无明显起色，房价仍有上涨预期。

　　  2、刚需、首改客户应趁此轮震荡周期，把握住入市时机，如遇心仪楼盘出现5%-10%左右的降价挂牌房源应考虑果断入手。

　　  3、未来不是什么盘都有上涨动力，投资型需求的参粉应选择相对优质的房源，做好3-5年的投资预期，毕竟在近一个五年周期，厦门的房产依旧是相对稳健的投资标的物。

　　  4、短期高杠杆投机需求请谨慎，除非你是这个行业内的老司机，掌握着极好的降价房源第一手资讯及四通八达的中介关系，否则请谨慎操作，切勿盲目入市。