厦门物业服务企业侵占小区业主公共收益专项整治实施方案

　　厦门五部门关于物业服务企业侵占小区业主公共收益专项整治实施方案的通知

　　一、整治目标

　　坚守人民至上根本立场，及时回应当前群众信访反映较为集中的民生热点问题，更加突出整治群众身边腐败和不正之风，重点对新修订的《福建省物业管理条例》施行以来，物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益、收入及分配不公开等问题进行专项整治，纠正和查处一批物业服务企业，进一步规范住宅小区业主公共收益管理，推进物业服务企业规范化经营，维护业主合法权益，促进社会和谐稳定。

　　二、整治范围

　　聘请物业服务企业实施物业管理的住宅小区。

　　三、整治内容

　　（一）物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益

　　公共收益的概念：公共收益主要指住宅小区楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等广告费；公共场地、公共道路的车辆停放场地使用费；公共场地摆摊、自助售卖机、快递柜等进场费；通信基站等设备占地费；属于全体业主的会所、幼儿园、游泳池（馆）、健身室（馆）、物业服务用房、架空层等公建配套用房或公共场地的租金收入。

　　（二）物业服务企业未按规定分配住宅小区业主公共收益

　　相关规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除理成本之后，属于业主共有。

　　公共收益的分配，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

　　公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　（三）物业服务企业未将住宅小区业主公共收益存入专户

　　相关规定：前期物业服务企业依法利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当将扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的公共收益，自收到之日起三十日内存入市建设行政主管部门设立的专项维修资金专户，经营管理费用支出不得超过经营收入的百分之三十。

　　业主大会成立后，可以将物业共用部位、共用设施设备委托物业服务企业进行经营管理。取得的公共收益按照前款规定扣除物业服务企业的经营管理费用后，存入业主大会或者业主委员会专用帐户。

　　（四）物业服务企业未按照规定公示公共收益收支明细

　　相关规定：业主委员会或物业服务企业应当至少每季度将公共收益收入及使用情况在物业管理区域内醒目位置公布一次，每半年在市建设行政主管部门网站公示。

　　四、责任分工

　　建设部门负责牵头推进专项整治工作，会同有关部门指导街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会配合开展整治。

　　发改部门负责依法将相关部门推送的违法违规物业服务企业和从业人员失信信息，在“信用中国（福建厦门）”网站向社会公示；对依法列入严重失信惩戒对象名单的物业服务企业，通过联合奖惩系统推送至相关部门实施失信联合惩戒。

　　公安机关负责依法查处以暴力、威胁、恐吓等方式侵占公共收益的物业服务企业和个人，对构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；对构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　民政部门负责指导居（村）民委员会加强相关法规政策的宣传，配合开展专项整治工作。

　　市场监管部门负责物业服务企业合同的监督管理，将各部门交换共享的查处物业服务企业案件信息归集至“国家企业信用信息公示系统”。

　　五、整治步骤

　　（一）自查自纠阶段（2021年7月15日前）

　　物业服务企业要按方案要求，对照整治内容，认真梳理新修订的《福建省物业管理条例》施行以来（2019年1月1日）公共收益归集、分配、使用和公示等情况，逐项开展自查自纠，填报自查自纠情况表（详见附件1），并于7月15日前上报属地区物业主管部门。各业主委员会要积极配合物业服务企业认真做好自查自纠工作。

　　1.新修订的《福建省物业管理条例》施行以来，前期物业服务企业未按照相关规定将公共收益存入市建设行政主管部门设立的专项维修资金专户的，应当将代收的公共收益余额足额存入市建设行政主管部门设立的专项维修资金专户（详见附件2）。

　　业主大会成立后，物业服务企业未按照相关规定将公共收益存入业主委员会专用帐户的，应当将代收的公共收益余额足额存入业主委员会开设的账户。

　　业主大会成立后，业主委员会到期或解散后一年内未成立新的业主委员会的，物业服务企业应当将代收的公共收益存入市建设行政主管部门设立的专项维修资金专户。

　　2.新修订的《福建省物业管理条例》施行以来，业主委员会或物业服务企业未每季度将公共收益收入及使用情况在物业管理区域内醒目位置公布一次，每半年在市建设行政主管部门网站公示的，应当对照法规规定，分季度填写《住宅小区公共收益收支表》（详见附件3），并在物业管理区域内显著位置补充公示不少于十日，同时在市建设行政主管部门网站公示。

　　（二）抽查核实阶段（2021年7月底前）

　　各区物业主管部门要牵头联合区发改、公安、民政、市场监管等相关部门以及街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会组成调查组，对辖区物业管理的住宅小区进行抽查核实（抽查比例不少于辖区物业服务企业管理的小区总数的10%），现场核查（前期）物业服务合同、公共收益收支账目、票据、工作台帐等相关资料以及公开公示等情况，查找问题线索，形成问题清单并收集问题佐证材料。

　　（三）集中整治阶段（2021年8月底前）

　　对于查证属实的问题线索，区物业主管部门要约谈物业服务企业，责令限期整改，并指导街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会就地化解问题。物业服务企业拒不整改或逾期未整改的，由市、区物业主管部门根据《福建省物业管理条例》《厦门市物业管理若干规定》的规定对物业服务企业予以相应处罚。各部门作出的处罚信息及时录入市公共信用信息平台，市场监管部门从市公共信用信息平台获取相关信息并归集至“国家企业信用信息公示系统”，同时由发改部门将相关信息归集至市公共信用信息平台。有关企业和人员存在暴力抗拒检查或侵占住宅小区公共收益等行为的，由当地公安机关依法依规查处。

　　（四）验收巩固阶段（2021年9月底前）

　　各区物业主管部门要对辖区公共收益专项整治工作进行总结，通报整治情况，并汇总形成“问题（整改清单）、制度清单、成果清单、建议清单”，上报市物业主管部门。同时，建立健全物业服务企业在住宅小区公共收益收支管理、公示等方面的长效管理机制，加强常态化属地日常监管工作。

　　六、整治措施

　　（一）强化责任落实。成立市专项整治工作领导小组，市物业、发改、公安、民政、市场监管等部门和各区建设局作为领导小组成员。市专项整治工作领导小组负责统筹推进专项整治行动，指导各区相关部门，积极协调街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会配合做好专项整治工作。

　　（二）积极动员部署。各区物业主管部门要会同区发改、公安、民政、市场监管等部门成立区专项整治工作领导小组，对照整治方案，细化整治工作举措，明确责任单位、责任人和整治时限，扎实推进专项整治行动。要全面排查摸底住宅物业服务项目备案情况，按照“一个企业不落、一个项目不落”的原则，摸清底数，建立物业服务企业和项目台账，不留死角。

　　（三）严肃查纠整治。对专项整治行动发现的问题，可以就地化解的，由街道办事处（镇人民政府）会同居（村）委员会督促物业服务企业整改；无法化解的，由区物业管理主管部门联合街道办事处（镇人民政府）以及相关部门，督办整改问题，研究化解措施。对物业服务企业存在违法违规情况的，区物业管理主管部门要会同有关部门严肃查处，通报曝光一批侵占业主公共收益的典型案例，以起到警示震慑和教育作用。

　　（四）完善长效机制。市区物业管理主管部门要认真总结物业管理工作中的短板和漏洞，借鉴各地好的做法和经验，结合工作实际，坚持问题导向，及时制定或完善公共收益管理相关制度，建立长效机制。要将公共收益纳入日常物业管理监督检查内容，联合相关部门不定期开展检查活动，推动形成“上下贯通、横向联动、内外结合”的工作合力，规范和加强监管。鼓励业主委员会制订住宅小区公共收益具体使用管理办法，并经业主大会表决通过。提倡公共收益单独列账，并按规定公布账目。鼓励业主大会引入第三方代理记账机构实施公共收益记账制度，代理记账费用可从公共收益中列支。各街道办事处（镇人民政府）可以辖区为单位对接金融机构，集中委托第三方会计师事务所，对辖区住宅小区公共收益实施统一记账管理，代理记账费用商金融机构承担。鼓励在物业服务企业变更时，由业主委员会开展公共收益审计;未成立业主委员会或业主委员会无法正常履职的，可由街道办事处（镇人民政府）委托第三方会计师事务所开展公共收益审计，居（村）民委员配合做好情况摸底等相关工作。鼓励在业主委员会变更离任时，由新一届业主委员会开展公共收益审计；新一届业主委员会尚未成立的，由街道办事处（镇人民政府）根据工作需要委托第三方会计师事务所开展公共收益审计，居（村）民委员配合做好情况摸底等相关工作。以上审计结果应当在物业管理区域内显著位置公示不少于7日，审计费用可从小区公共收益中列支。

　　七、工作要求

　　（一）加大宣传力度。各部门要加大开展物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益专项整治的宣传力度，在官方网站和微信公众号公布投诉举报渠道，开设点题整治专栏，将专项整治的精神和决心向群众传达，充分发挥社会监督作用，广泛征集整治问题线索。

　　（二）强化部门协作。市物业主管部门牵头，会同市发改、公安、民政、市场监管等部门，协调推进专项整治行动。各区物业、发改、公安、民政、市场监管等相关部门要加强专项整治工作的组织协调，充分发挥物业管理联席工作机制，按照各自职责，积极配合，形成合力，建立信息共享、联动查处、齐抓共管的协调机制。

　　（三）及时报送进展。各区物业主管部门要及时收集汇总工作进展情况，落实报送制度，定期汇总“工作台账”和“问题（线索）台账”上报市物业主管部门（每月7日、22日报送）；9月13日前，向市物业主管部门报送专项整治工作总结报告（含问题（线索）与整改清单、制度清单、成果清单、专项整治工作情况、解决的突出问题、发现的典型案例等）。

　　各区物业主管部门要将负责整治的分管领导、责任处（科）室负责人、联络员名单以及联系方式，于6月28日前将名单通过金宏网报送市建设局物业管理处。

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